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Merkmale: |
o Annuitätendarlehen § Gleichbleibende Zahlungen während der Laufzeit §
Am Anfang
hoher Zinsbetrag und geringe Tilgung § Einfache Handhabung und gute Kalkulationsmöglichkeit für den Kunden § Reduzierung des Tilgungsanteils bei Schwierigkeiten möglich (Zinsanteil bleibt konstant) § Durch kleine Tilgung (meist 1-1,5% bei Privatimmobilien und mind. 2% bei Gewerbeimmo.) o Tilgungsdarlehen § Tilgungsbetrag gleichbleibend und mit der Zeit sinkender Zinsbetrag § Vorteilhaft bei kleiner werdenden Einkommen in der Zukunft oder Unsicherheit in der Zukunft § Nachteil hoher Kapitaldienst am Anfang § Schnellere Tilgung o Blockdarlehen / endfällige Darlehen § Nur laufende Zinszahlung wird bezahlt § Tilgung erfolgt endfällig in einer Summe § Vorteil: keine Tilgungsbelastung § Nachteil: Risiko § Anwendung, wenn in der Zukunft eine Lebensversicherung fällig ist, oder Objekte verkauft werden o Zwischen 2 und 5 tilgungsfreie Jahre sind möglich
o Pari oder mit Disagio / Damnum (Damnum u.U. mit Disagiokredit kurzfristig finanziert und während der tilgungsfreien Zeit getilgt) o In einer Summe sofort nach Abschluß (sonst Bereitstellungsprovision von ca. 3%) oder je nach Baufortschritt o Bereitstellung erfolgt maximal für 1 Jahr
o Monatlich oder quartalsweise o Zinsbindung max. 10 Jahre (Ausnahmen 15 und 20 Jahre; 20 Jahre durch KfW-Kredite) o Zinsfestschreibung ist entscheidend für die Laufzeit des Kredites è Vertagung des Risikos o Bei vorzeitiger Tilgung ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen für die gewährte Zinsgarantie |
Verwendung |
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Basis / Grundlagen |
o Bau- + Bodenwert = Sachwert § Herstellungskosten nach DIN 276 § Bodenwert gemäß Richtwertatlas § Wertfeststellung durch Gutachten oder Kaufvertrag § Sachwert wird mit Abschlägen belegt § Für privatgenutzte Immobilien o Ertragswert § Barwert der Jahreserträge § Für vermietete Immobilien o Verkehrswert § Entspricht Sachwert oder Ertragswert je nach Nutzung § Ertrag, der heute aus dem Verkauf unter normalen Bedingungen erzielt werden kann
o Eintragungen von Schulden ins Grundbuch (3. Abteilung = Belastungen; 2. Abteilung=einschränkende Rechte, wie Wegerecht und Wohnrecht; 1.Abteilung=Eigentumsverhältnisse) o Je länger die Laufzeit, desto werthaltiger die Sicherheiten o
Gläubigerrang
bei der Sicherheit (je höher desto besser) èersichtlich aus der
3. Abteilung des Grundbuch o Nachrangdarlehen: § Nicht im Grundbuch eingetragen § Bedienung nachrangig nach allen eingetragenen Gläubigern § Hohe Zinsen (15-20%)
o In der Regel über den Kapitalmarkt o KfW, DtA (Dt. Ausgleichsbank) o Verbriefung ègewisse Qualität nötig |
o Grundlage für alle Hypothekenbanken
o Tätigkeitsfeld der Hypo-Banken:
§ Nur inländische Objekte sind beleihbar
§ Herausgabe von Pfandbriefen
§ Vergabe von Kommunaldarlehen
§ Emission von Kommunalschuldverschreibungen
§ Kein Einlagen- oder Wertpapiergeschäft
o Maximale Beleihung von Immobilien bei 60% (gilt nicht für normale Banken und Sparkassen, die jedoch auch höhere Zinsen nehmen)
o Obergrenze für Emissionen:
§ Bei reinen Hypothekenbanken: 60 Mal das haftende EK
§ Bei gemischten Hypothekenbanken (Hypovereinsbank) max. 48 x haftendes EK
o Sparergemeinschaft, um die durchschnittliche Wartezeit, bis sich jeder ein Haus kaufen kann zu verkürzen
o Im Schnitt kann sich jeder nach der Hälfte der normalen Zeit des Einzelsparens ein Haus kaufen
o
Bausparen schematisch dargestellt:
o Je nach Tarif müssen 40% oder 50% der Bausparsumme angespart werden, um eine Darlehen in Höhe von 60% oder 50% der Bausparsumme zu bekommen
o Der niedrige Zins während der Sparphase ist der Preis für die frühzeitige Zinsfestschreibung für das Darlehen
o Zuteilung:
§ Sobald ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann ein Kredit in Anspruch genommen werden
§ I.d.R. erfolgt die Ermittlung der Zuteilungsreife über eine Bewertungszahl, die das Verhältnis der angesparten Beiträge zur dem Gesamtsparervolumen ausdrückt
§ Dabei werden Ansparsumme und Ansparzeit berücksichtigt
o Bausparkassen akzeptieren in der Regel auch einen zweiten Rang bei der Grundschuldeintragung
o Besonderheiten:
§ Vorfinanzierung: wenn die Mindestansparsumme nicht erreicht ist, wird ein Vorfinanzierungsdarlehen zu Kapitalmarktkonditionen gewährt, um die Sparbeiträge vorzukreditieren. Hier sind Zinsen und Tilgung zu leisten.
§ Zwischenfinanzierung: die Mindestansparsumme ist erreicht, jedoch ist der Vertrag noch nicht zuteilungsreif, da die Bewertungszahl zu niedrig ist. Um den Zeitraum zu überbrücken, wird ein kurzfristiges Darlehen zu Kapitalmarktkonditionen gewährt. Es sind nur die Zinsen zu zahlen.
§ Bei beiden Formen wird ein Kredit in Höhe der kompletten Bausparsumme gewährt, der bei Zuteilung des Bausparvertrages abgelöst wird, so dass dann die Sparguthaben nicht mehr ausgezahlt werden.
o
Abwicklung eines Bausparvertrages:
o Absicherung der Erben und der Bank bei Tod des Kreditnehmers
o Nach 12 Jahren mit 5 Jahren Einzahlung ist die Lebensversicherung steuerfrei
o Versicherung als Sicherheit ist für die Bank sehr werthaltig
o Cross-Selling-Möglichkeit der Bank
o Kein Abbau des Engagements über die Laufzeit èkeine Neuengagements zum Ausgleich möglich
o Gleichhohe Zinszahlungen über die Laufzeit èhohe Margen für die Bank
o Es muß ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang zwischen Versicherungsabschluss, Kreditvertrag und Investition sein
o Es sind somit keine Darlehen möglich, die steuerunschädlich mit einer bestehenden Lebensversicherung abgesichert werden können èUmschuldung oder Prolongation sind jedoch möglich
o Lebensversicherung darf nicht die Zinsen mitfinanzieren èFinanzierung des Disagios oder von Gebühren ist jedoch möglich
o Sachanlagen als Investition nötig èkeine Wertpapierkäufe èes sind jedoch Beteiligungen und immaterielle Firmenwerte möglich
Vergleich der Finanzierungsmöglichkeiten
Beispiel: Ein Ehepaar, Mitte 30 will ein Eigenheim für 650TDM kaufen. Fremdfinanzierungsbedarf liegt bei 450TDM. Die Tilgung läuft über 15 Jahre. |
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Hypothekendarlehen |
Bausparvertrag |
Darlehen + Versicherung |
Darlehen + Investmentfonds |
Totale Fremdfinanzierung + Fonds |
400TDM zum Kurs von 100% aufgenommen. Nominalzins: 6,5% |
Bausparvertrag über 400TDM; Abschlussgebühr 1% + 15 DM Kontogebühr p.a. Sparrate 2000,- p.a. Nominalzins: 3% Effekt.Zins: 2,41% Darlehen nach 8 Jahren in Höhe von 188332,- +2% Gebühr Zins: 5% p.a. Tilgung: 2400,- in 98 Raten Zusätzlich Vorfinanzierung für 8 Jahre i.H.v. 400TDM zu 5,75% p.a.=1917,- Rate Effektivzins aller Raten: 6,81% |
Blockdarlehen über 400TDM zu 6% p.a. Zinszahlung von 2000,- pro Monat. Effektive Kreditkosten 6,2% Abschluß einer Versicherung über 15 Jahre mit einer Rendite von 5,5% und einer Monatsprämie von 1445,- |
Kredit 400TDM zu 100% Nominalzins: 6,5%. Tilgung 1%+Zinsen Restschuld nach 15 Jahren: 298818,- Fondssparplan über 745 DM mit erwarteter Verzinsung von 10% p.a. |
650 TDM Kredit EK i.H.v. 250TDM in Fonds mit 10% p.a. Wert der Fonds nach 15 Jahren: 1044312,- |
180 Raten à 3484,- |
96 Raten à 3917,- (2000 sparen+1917 Tilgung) 98 Raten zu 2400,- |
180 Raten à 3445,- |
180 Raten à 3249,- |
Nur Zinszahlungen |
Effektiver Zins: 6,7% |
Effektiver Zins: 6,81% |
Insgesamt: 6,59% |
Effekt. Zins: 5,44% |
Keine effekt. Zinsen |
Sicher, aber teuer |
Sicher, aber teuer |
Unflexibel, Risiko, durch niedrigere Rendite der Versicherung im Vergleich zum Kredit |
Flexibel und modern, jedoch Börsenrisiko |
Kursrisiko als Problem |
o +Maklerprovision (7-8%)
o +Notar (1,5%)
o +Grundbucheintragung (0,5%)
o +Grunderwerbssteuer (3,5%)
o +Architektenhonorar (10-15%)
o +Reserve (10-15%)
o +Bauzeitzinsen
o –Disagio
èGesamtinvestitionsblock wird festgestellt
o Einkommen im Antragsjahr und dem Vorjahr zusammen für Ledige unter 160TDM für Verheiratete 320TDM +60TDM für jedes Kind
o Förderung bei Neubau: 8 Jahre 5% der Bemessungsgrundlage, maximal 5000,-p.a.
o Förderung bei Altbau: 8 Jahre 2,5% der Bemessungsgrundlage, maximal 2500,- p.a.
o Kinderzulage von 1500,-p.a. pro Kind für 8 Jahre
o Zusätzlich 500,- DM für Energiesparanlagen und 400,-DM für Niedrigenergiehäuser
o Abschreibungen für vermietete Gebäude (§7 EStG)
o Förderung bei selbstgenutzten Baudenkmalen (§10f EStG)
o Vorkostenpauschale und Erhaltungsaufwendungen (§10i EStG)
o Investitionszulagegesetz
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Kundensicht |
Banksicht |
Vorteile |
· Flexibilität in der Abwicklung (Zeit, Ort) · Verringerung der Transaktionskosten · Anonymität · Höhere Preistransparenz |
· Kostenersparnis, da der Kunde die Daten eingibt · Innovative Imagepflege |
Nachteile |
· Nicht alles Online möglich (Nachsendung von Originaldokumenten) · Sicherheitsbedenken · Beratungsqualität nimmt ab |
· Kundenloyalität sinkt · Preiskampf |
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