Offene und geschlossene Immobilienfonds und Leasingfonds

Exkurs: Wertpapierfonds und offene Immobilienfonds

Beziehungen im Fondsgeschäft

Aktuelles Gesamtfondsvermögen in Deutschland: 900 Mrd. €

Davon 420 Mrd. € in Publikumsfonds
Und 500 Mrd. € in Spezialfonds

Publikumsfonds = Aktien-, Renten-, Misch- und Spezialitätenfonds, sowie Dachfonds, Laufzeitfonds und Garantiefonds

Wesen des Fonds:

Anteilspapier besonderer Art èAnteil am Sondervermögen nicht an der KAG
Anspruch auf Ausschüttung und jederzeitige Rücknahme
Verbrieftes Miteigentum am Sondervermögen

Bedeutung:

Streuung bereits mit geringem Kapitaleinsatz möglich
Jederzeitige Rückgabe möglich (eine begründete Ablehnung der KAG ist jedoch möglich)
Verwaltung und Verwahrung geschehen für den Anleger bequem durch KAG und Depotbank

Vorschriften des Kapitalanlagegesellschaftengesetz:

Seit 1970 / letzte Änderung 1998
Gilt für inländische Publikums- und Spezialfonds ènicht für geschlossene Fonds
Sondervermögenregelung:
- Darf nicht zur Verrechnung mit Verbindlichkeiten der KAG herangezogen werden
- Effektive Verwaltung / Verwahrung erfolgt durch Depotbank
- KAG bestimmt selbst die Disposition des Sondervermögens
Anlagevorschriften
- Anlage muß gemäß den Vorschriften der Satzung der KAG erfolgen
- Investiert wird in inländische und ausländische Wertpapiere, die zum amtlichen Handel zugelassen sind
- Max 5% des Fondsvermögens in Wertpapiere eines Emittenten (in Ausnahmen 10%)
- Pfandbriefe und Bundesschatzbriefe werden bei der Grenzenberechnung mit 50% angesetzt
- Max. 49% des Fondsvermögens dürfen Bankeinlagen sein
- Es dürfen max. 10% des gezeichneten Kapitals eines Emittenten erworben werden
- Edelmetalle dürfen nicht erworben werden
- Basispreise aller Optionsgeschäfte dürfen 20% des Fondsvermögens nicht überschreiten
- KAG muß mindestens 2,5 Mio € Nennkapital haben
Erträge
- Zinsen und Dividenden müssen ausgeschüttet werden
- Außergewöhnliche Erträge können ausgeschüttet werden
Zusatzvorschriften für offene Immobilienfonds:
- Mindestens 10 Grundstücke
- Ein Grundstück darf bei Erwerb maximal 15% des Fondsvermögens ausmachen
- Bewertung durch neutralen Sachverständigenaussschuß
- Mindestens 5% des Sondervermögens müssen liquide sein
Informationsvorschriften:
- Jährliche Rechenschaftsberichte durch Wirtschaftsprüfer abgezeichnet (§24 KAGG)
- Halbjahresberichte müssen erstellt und veröffentlicht werden
- Verkaufsprospekt muß bei Kauf ausgehändigt werden èInhalte:
  - Ausschüttungspolitik
  - Ausgabebedingungen
  - Vergütung / Gebühren
  - Voraussetzungen zur Auflösung des Fondsvermögens
Ausgabe- und Rücknahmeregelungen:
- Basis ist der Inventarswert (§21 KAGG), der durch die Zahl der Anteile dividiert wird
- Als Ausgabepreis wird noch ein Aufschlag zugerechnet
- Grundsätzlich existiert eine Rücknahmeverpflichtung

Qualitätsmessung erfolgt durch Renditeangabe oder Performanceangabe über mehrere Jahre

Vorschriften für ausländische Fonds (AuslInvG):

1969 eingeführt
Vorschriften für alle Auslandsfonds
Mindestanforderungen:
- Übertragung der Anteile nach Kauf
- Rücknahmegarantie
- Kein Erwerb von Dachfonds
- Max. Kreditaufnahmerahmen ist festgelegt
- Es muß eine inländische Repräsentanz der KAG existieren
- Es muß eine Depotbank geben
Verpflichtungen:
- Übergabe von Verkaufsprospekt und Rechenschaftsberichten in deutscher Sprache
- Zwingende Kursveröffentlichung
- Es gilt das Widerrufsrecht von 2 Wochen nach HaustürWG
Bei falschen Angaben èVertriebsverbot und Rücktrittsrecht der Anleger

Offene und Geschlossene Immobilienfonds

	Offene Immobilienfonds	Geschlossene Immobilienfonds
Definition	· KAG, die Gelder für gemeinschaftliche Rechnung der Anleger anlegt in einem Sondervermögen · Grundsatz der Risikostreuung	· Personengesellschaft (meist KG) · Geschäftszweck = Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten · Durch Zeichnung geben Anleger der Gesellschaft EK
Konstruktion	· Sondervermögen · KAG wird durch BAKred überwacht · Depotbank überwacht und verwahrt Sondervermögen	· Gesellschaft (KG) ist Grundstückseigentümer · Anleger ist Kommanditist · Vermögen ist Gesamthandsvermögen der Gesellschafter
Haftung	· Der Anleger haftet nicht für die KAG	· Haftung in Höhe der Einlage
Steuern	· Einkünfte aus Kapitalvermögen	· Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Gesetzliche Grundlage	· KAGG	· Keine
Streuung	· Gesetzlich vorgeschrieben	· I.d.R. nicht
Einfluß auf Investitionsobjekt	· Keinen	· Z.T.

Geschlossene Fonds

Gesellschaft, die zur Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrerer definierter Immobilien gegründet wird

Sind die Anteile verkauft, wird der Fonds geschlossen

Rückgabe der Anteile ist nur über einen (meist nicht vorhandenen) Zweitmarkt möglich

Ziel: steuerliche Aspekte (Verlustzuweisung) und Gewinnerzielung

Anleger wird steuerlich wie der Eigentümer behandelt

Immobilien-Leasing-Fonds

Sonderform des geschlossenen Immobilienfonds

Beteiligungsgesellschaft erwirbt mit dem Kapital eine Immobilie und verleast diese dann weiter

Mindestens 20 Jahre Vermietungszeit / Leasingzeit

Meist nur eine Immobilie im Vermögen

Vorteile für Anleger und Leasingnehmer
Leasingnehmer (Mieter der Immobilie)	Anleger / Investor
Individuelle Objektgestaltung durch langen Leasingvertrag Uneingeschränkte Objektnutzung möglich Festgeschriebene Leasingraten bis Vertragsende Schonung des Eigenkapitals Reduzierung der Finanzierungskosten Erwerbsmöglichkeit nach Vertragsende	Werthaltige Beteiligung Feststehende Kalkulationsgrundlage durch Leasingraten Risikobegrenzung durch lange Leasingverträge Steuerentlastung durch Verlustzuweisung in den ersten Jahren Überdurchschnittliche Verzinsung

Bedingungen an leasingfähige Immobilien:

Langfristig wirtschaftlich nutzbar
Selbstständiges Grundstück
Gute Verkehrsanbindung
Hohe Bauqualität, lange Lebensdauer, solide Ausführung
Gesicherte Ver- und Entsorgung sowie Zufahrten zu öffentlichen Straßen

Funktionen der Leasinggesellschaft:

o Investition

o Bauherr

o Vermieter

o Risikoträger

o Unterstützung der Gewinnerzielung

o Finanzierer

o Baubetreuer

o Vermögensverwalter

o Eigentümer

o Kapitalnachfrager

Aufbau eines Leasingfonds